空き家特例は「相続した空き家なら何でも使える制度」ではない
港区で親族から不動産を相続した場合、売却時にまず確認したい制度の一つが、いわゆる空き家特例です。
正式には「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」といい、一定の条件を満たす相続空き家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。令和6年1月1日以後の譲渡では、相続人が3人以上いる場合、控除額は最高2,000万円となります。対象期間は、現行では令和9年12月31日までの譲渡とされています。
ただし、この制度は「空き家を相続したから自動的に使える」というものではありません。
特に港区の不動産では、次のような理由で適用できないケースが少なくありません。
港区はマンション比率が高い地域です。相続不動産が戸建てではなく区分マンションであることも多く、この時点で空き家特例の対象外となる可能性があります。また、港区の不動産は価格が高く、売却価格が1億円を超えやすいため、譲渡価額要件に引っかかることもあります。さらに、相続後に一時的に賃貸に出した、事務所として使った、親族が短期間住んだ、といった利用履歴がある場合も、制度の適用が難しくなります。
つまり、港区不動産における空き家特例は、税制の知識だけでなく、物件種別、売却価格、相続後の利用状況、耐震性、解体時期、共有関係まで含めて判断する必要があります。
空き家特例の基本要件を正しく理解する
空き家特例は、相続で発生した空き家の流通促進や放置防止を目的とした制度です。一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円（相続人3人以上の場合は最高2,000万円）の特別控除を受けられます。
ただし、適用には次のような条件があります。
被相続人が亡くなる直前まで居住していた家屋
昭和56年5月31日以前に建築
区分所有マンションではない
相続開始直前に同居人がいない
相続後に居住・賃貸・事業利用していない
売却価格が1億円以下
相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
建物付きなら耐震基準適合、更地なら解体して売却
令和6年以降は、買主が翌年2月15日までに耐震改修または解体すれば対象となる場合がある
空き家特例は、「空き家なら使える制度」ではありません。建物の種類や築年数、被相続人の居住状況、相続後の利用方法、売却価格、売却方法など、複数の条件を総合的に満たしているかが重要になります。
港区不動産で特に多い「空き家特例が使えない」典型パターン
港区では、地方や郊外の相続空き家とは違った理由で、空き家特例が使えないことがあります。
まず多いのが、区分マンションです。
空き家特例の対象家屋は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であっても、区分所有建築物は除かれます。つまり、古いマンションの一室を相続して空室になっていたとしても、原則としてこの特例の対象にはなりません。港区では、六本木、赤坂、麻布、青山、白金、高輪などで築年数の古い分譲マンションを相続するケースがありますが、マンションの一室である時点で、空き家特例を使えない可能性が高くなります。
次に多いのが、売却価格が1億円を超えるケースです。
空き家特例には、譲渡価額が1億円以下であることという要件があります。港区では、古い戸建てや借地権付き建物であっても、土地価格が高いため、売却価格が1億円を超えることがあります。建物自体は古く、空き家状態であっても、土地の評価が高いことで制度の対象外になることがあります。
さらに、相続後に賃貸へ出してしまったケースも注意が必要です。
相続後、売却までの間に、その家屋や敷地を貸付用、事業用、居住用として使ってしまうと、空き家特例の要件を満たさなくなる可能性があります。港区では賃貸需要が強いため、「売却までの間だけ貸そう」「短期で事務所利用させよう」と考えることがあります。しかし、この判断によって3,000万円控除が使えなくなる場合があります。
港区不動産では、空室期間の固定費負担も大きいため、賃貸活用したくなる気持ちは自然です。ただし、相続空き家を売却する可能性がある場合は、賃貸に出す前に税務上の影響を確認する必要があります。
被相続人が住んでいなかった物件は対象外になりやすい
空き家特例の大前提は、被相続人が居住していた家屋であることです。
そのため、被相続人が所有していた不動産であっても、本人が住んでいなかった場合は対象外になりやすくなります。
たとえば、次のようなケースです。
親が港区に投資用マンションを持っていた。
親が昔住んでいたが、亡くなる前は別の自宅に住んでいた。
港区の戸建ては空き家だったが、被相続人の生活拠点は老人ホームや別の親族宅だった。
法人事務所や賃貸物件として使っていた。
相続人が「親の所有物件だから対象になる」と思っていても、制度上は「被相続人の居住用家屋」であることが重要です。
なお、被相続人が老人ホームなどに入所していた場合でも、一定要件を満たせば対象となる場合があります。ただし、この場合も、入所前に被相続人が一人で居住していたこと、入所後にその家屋が事業用、貸付用、居住用として使われていないことなど、細かい確認が必要です。
港区では、高齢の親が施設に入った後、空いた自宅を親族が荷物置き場として使ったり、短期賃貸に出したりすることがあります。このような利用履歴があると、適用判断が複雑になります。
相続後に誰かが住んだ場合は注意が必要
空き家特例では、相続開始後から売却までの間、対象家屋が事業用、貸付用、居住用に使われていないことが重要です。
そのため、相続人や親族が一時的に住んだ場合でも、適用が難しくなることがあります。
たとえば、親が亡くなった後、相続人の一人が港区の実家に数カ月住んだケースです。本人としては「管理のため」「片付けのため」「一時的な滞在」と考えていても、実態として居住していたと判断されると、空き家特例の要件を満たさない可能性があります。
また、住民票を移していなくても、水道光熱費の使用状況、郵便物、生活実態などから居住利用と見られる場合もあります。
港区の相続不動産は立地が良いため、相続人が「売れるまで使っておこう」と考えやすい特徴があります。しかし、空き家特例を使う可能性があるなら、相続後の利用は慎重に判断すべきです。
賃貸中の物件は空き家特例の対象にならない
相続した港区不動産が賃貸中の場合、空き家特例は原則として使えません。
この制度は、相続によって発生した空き家を対象とする制度であり、貸付用として利用されている不動産は趣旨から外れるためです。
たとえば、次のようなケースです。
親が所有していた港区の戸建てを第三者に貸していた。
相続後、空室対策として一時的に賃貸へ出した。
民泊、レンタルスペース、事務所、サロンなどに使った。
親族に無償または低額で住まわせた。
特に港区では、住宅としてだけでなく、事務所、サロン、店舗、民泊的利用など、さまざまな活用方法があります。しかし、空き家特例の観点では、こうした利用がマイナスに働くことがあります。
売却前に少しでも収益を得たい場合は、賃貸収入と空き家特例による税負担軽減のどちらが有利かを比較する必要があります。
区分マンションは港区で最も見落としやすい対象外ケース
港区で特に注意したいのが、古いマンションの相続です。
六本木、赤坂、麻布十番、白金、高輪、三田、青山周辺には、昭和期に建築された分譲マンションが多く存在します。築年数が古く、空室で、相続によって取得したものであれば、空き家特例が使えそうに見えるかもしれません。
しかし、空き家特例は区分所有建築物を対象外としています。
そのため、マンション一室を相続した場合は、たとえ被相続人が一人暮らしをしていたとしても、空き家特例の対象にはならないのが原則です。
この点は、港区の相続相談で非常に重要です。
「空き家」という言葉だけを見ると、空室マンションも対象になりそうに思えます。しかし、制度上の対象はかなり限定されています。港区では戸建てよりもマンション相続の相談が多いため、まず物件が区分所有建物かどうかを確認する必要があります。
売却価格が1億円を超えると使えない
港区不動産で空き家特例が使えない大きな理由の一つが、譲渡価額1億円以下という条件です。
港区では、築古戸建てであっても土地価格が高く、1億円を超える売却になることがあります。特に、麻布、白金、高輪、南青山、赤坂、六本木などでは、建物の価値がほとんどなくても、土地だけで高額になるケースがあります。
空き家特例は、譲渡価額が1億円を超えると適用できません。
また、複数回に分けて売却した場合や、共有者ごとに売却時期が異なる場合でも、関連する譲渡価額の判定が問題になることがあります。単純に「自分の持分だけなら1億円以下」と考えるのではなく、制度上どの譲渡価額で判定されるのかを確認する必要があります。
港区のような高価格帯エリアでは、空き家特例よりも、取得費、譲渡費用、相続税の取得費加算、共有整理、売却時期の調整など、別の税務戦略が重要になることもあります。
昭和56年6月1日以後の建物は対象外
空き家特例は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋が対象です。
これは、旧耐震基準で建築された古い住宅の流通や除却を促す制度であるためです。
そのため、昭和56年6月1日以後に建築された建物は、たとえ空き家であっても原則として対象外です。
港区では、昭和50年代以前の戸建てもありますが、再建築や大規模修繕が行われている物件もあります。登記簿上の建築年月、増改築履歴、建築確認、固定資産税評価証明書などを確認し、対象になる建物かどうかを早めに判断する必要があります。
建物が古ければよいわけではありません。制度上の基準日は明確です。
耐震改修や解体のタイミングを誤ると使えない
空き家特例では、建物付きで売却する場合、原則としてその建物が現行の耐震基準に適合している必要があります。耐震基準を満たさない場合は、建物を取り壊して敷地として売却する方法が考えられます。
ただし、令和6年1月1日以後の譲渡では、買主が譲渡後に耐震改修または取壊しを行う場合でも、譲渡日の属する年の翌年2月15日までに実施されれば対象となる扱いがあります。
この改正により、以前より柔軟になった部分はあります。
しかし、港区では解体費が高額になりやすく、隣地との距離が近い、前面道路が狭い、残置物が多い、擁壁や越境があるなど、解体前の調整に時間がかかることがあります。
売買契約の条件、引渡し時期、買主による解体予定、確認書類の取得時期がずれると、特例の適用に支障が出る可能性があります。
そのため、空き家特例を前提に売却する場合は、契約書の内容や引渡し後の買主の義務についても慎重に設計する必要があります。
共有名義だから必ず使えないわけではないが、判断は複雑になる
共有名義の場合、空き家特例が必ず使えないわけではありません。
ただし、共有関係があると、適用できる範囲や控除額、売却手続きが複雑になります。
相続人が複数いる場合、それぞれが要件を満たせば、各相続人が控除を受けられる可能性があります。ただし、令和6年1月1日以後の譲渡で、被相続人居住用家屋とその敷地を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上の場合、控除額は最高3,000万円ではなく最高2,000万円となります。
また、相続前から被相続人と相続人が共有していた物件の場合、相続により取得した被相続人の持分部分だけが対象となり、相続人がもともと持っていた持分については対象外となる可能性があります。
港区不動産では価格が高いため、共有者間で売却方針が割れることもあります。
一人は早く売りたい。
一人は賃貸に出したい。
一人は自分で使いたい。
一人は価格が上がるまで待ちたい。
このような状況になると、空き家特例の期限内に売却できない可能性があります。税制上の要件だけでなく、相続人間の合意形成も重要なポイントです。
相続開始から3年以内でも、期限の数え方に注意する
空き家特例は、「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却する必要があります。そのため、単純に「3年以内」と考えると期限を誤る可能性があります。
実際の売却では、相続登記、遺産分割協議、残置物撤去、測量、境界・越境確認、解体や耐震診断、買主探し、契約、引渡しなど、多くの手続きが必要です。
特に港区の不動産は高額なため、買主側の融資審査や境界・建築条件の調査にも時間がかかる傾向があります。
「まだ時間がある」と考えていても、相続人間の協議や売却準備が長引くと、特例の期限に間に合わないケースも少なくありません。相続したら早めに売却スケジュールを立てることが重要です。
固定資産税の未払いそのものが直接の対象外理由とは限らない
空き家特例について説明する際、「固定資産税が未払いだと適用できない」と言われることがあります。
しかし、固定資産税の未払いそのものが、直ちに空き家特例の法律上の直接要件として定められているわけではありません。
もちろん、固定資産税の滞納があると、差押え、納税交渉、売却代金からの精算など、売却実務に大きな影響を与える可能性があります。その結果、期限内売却が難しくなることはあります。
ただし、制度の適用可否を判断するうえでは、固定資産税の支払い状況だけでなく、建物の要件、利用状況、譲渡価額、耐震または解体、確認書類などを総合的に見る必要があります。
記事や営業資料で説明する場合は、「固定資産税未払いだから特例不可」と断定するよりも、「売却実務や期限管理に影響するため早めに整理すべき」と表現する方が正確です。
港区で空き家特例が使えない具体例
ここからは、港区で実際に起こりやすいケースに近い形で整理します。
築古マンションを相続したケース
赤坂の築古マンションを親から相続した。親は一人暮らしで、亡くなった後は空室。売却益が出そうなので空き家特例を使いたい。
この場合、最大の問題は区分所有建物である点です。空き家状態であっても、マンション一室は原則として対象外です。
港区では非常に多い相談ですが、空き家特例ではなく、取得費、譲渡費用、相続税の取得費加算など、別の税務確認が中心になります。
麻布の古家付き土地を1億5,000万円で売るケース
親が住んでいた麻布の古い戸建てを相続した。建物は昭和50年代築で、相続後は誰も使っていない。解体して売却予定だが、土地価格が高く、売却価格は1億5,000万円になりそう。
この場合、建物要件や空き家状態は満たしていても、譲渡価額が1億円を超えるため、空き家特例は使えない可能性が高くなります。
港区では、建物価値が低くても土地価格だけで1億円を超えることがあります。価格査定の段階で、税制適用の可能性も同時に確認する必要があります。
相続後に短期賃貸へ出したケース
白金の戸建てを相続したが、すぐには売らず、半年間だけ賃貸に出した。その後、売却することにした。
この場合、相続後に貸付用として使っているため、空き家特例の適用が難しくなります。
港区は賃貸需要が強いため、短期間でも貸せば収入が得られます。しかし、売却益が大きい物件では、賃貸収入よりも空き家特例を失う税負担の方が大きくなる可能性があります。
相続人の一人が一時的に住んだケース
高輪の実家を相続した後、相続人の一人が数カ月住んだ。その後、売却することになった。
この場合、相続後に居住用として使われたと判断されると、空き家特例の対象外になる可能性があります。
住民票を移していない場合でも、生活実態があれば問題になることがあります。片付けや管理のための出入りと、居住利用は分けて考える必要があります。
解体や耐震改修の時期が間に合わなかったケース
六本木の古家を売却したが、買主による解体が翌年2月15日までに完了しなかった。
令和6年以後の譲渡では、買主が譲渡後に解体する場合でも一定条件で対象になります。しかし、期限内に実施されなければ、適用できない可能性があります。
売主が税制適用を前提にしている場合、買主の協力義務や解体期限を売買契約で明確にする必要があります。
空き家特例が使えない場合に検討すべき対策
空き家特例が使えないからといって、何もできないわけではありません。
港区不動産では、別の角度から税負担や資産価値を見直すことが重要です。
まず確認したいのは、取得費です。
古い不動産では、取得時の売買契約書が見つからないことがあります。この場合、概算取得費として売却価格の5％しか取得費にできず、譲渡所得が大きくなりやすいです。過去の契約書、領収書、建築請負契約書、リフォーム資料、登記資料などを探し、実額取得費を確認することが重要です。
次に、相続税を納めている場合は、相続税の取得費加算を検討します。
相続税の申告がある場合、一定の要件を満たせば、支払った相続税の一部を取得費に加算できる可能性があります。空き家特例と選択関係になる場合もあるため、どちらが有利かを比較する必要があります。
また、賃貸活用も選択肢になります。
空き家特例が使えない物件であれば、無理に急いで売るのではなく、賃貸収益を得ながら市場環境を見て売却する方法もあります。港区では賃貸需要が強く、立地や状態によっては、事務所、住居、定期借家、リノベーション賃貸など複数の選択肢があります。
ただし、築古戸建ての場合、修繕費、耐震性、近隣対応、火災保険、管理体制も考える必要があります。
さらに、売却方法の見直しも重要です。
古家付き土地として売るのか。
解体して更地で売るのか。
建築条件を整理して売るのか。
隣地へ打診するのか。
買取業者へ売るのか。
一般エンド向けに売るのか。
港区では、売り方によって価格が大きく変わります。税制だけでなく、実際の手残り額で判断することが重要です。
相続不動産の判断で迷う方へ
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空き家特例を使えるか確認するための実務チェック
空き家特例を検討する場合、次の順番で確認すると整理しやすくなります。
まず、物件が戸建てかマンションかを確認します。
区分マンションであれば、原則として空き家特例の対象外です。
次に、建築年月を確認します。
昭和56年5月31日以前に建築された家屋かどうかを見ます。
次に、被相続人の居住実態を確認します。
亡くなる直前まで住んでいたのか、老人ホーム入所の場合は要件を満たすのか、同居人がいなかったかを確認します。
次に、相続後の利用状況を確認します。
賃貸、事業、居住、親族利用がなかったかを確認します。
次に、売却価格を確認します。
1億円以下かどうかを査定段階で確認します。
次に、耐震改修または解体の方針を確認します。
建物付きで売るのか、更地にするのか、買主が解体するのかを整理します。
最後に、期限と必要書類を確認します。
確定申告では、譲渡所得の内訳書、登記事項証明書、売買契約書の写し、市区町村長が交付する確認書などが必要になります。必要書類の準備が遅れると、申告時に困ることがあります。
よくある質問
Q1 港区の古いマンションを相続しました。空室なら空き家特例は使えますか？
原則として使えない可能性が高いです。
空き家特例は、区分所有建築物を対象外としています。港区では築古マンションの相続相談が多いですが、マンション一室が空室であっても、この特例の対象にはなりにくいです。
この場合は、空き家特例ではなく、取得費、譲渡費用、相続税の取得費加算、売却時期、賃貸活用などを総合的に検討することが重要です。
Q2 親が住んでいた港区の戸建てを相続しました。売却価格が1億円を超えそうですが使えますか？
譲渡価額が1億円を超える場合、空き家特例は使えない可能性が高くなります。
港区では、建物が古くても土地価格が高いため、1億円を超える売却になることがあります。特例を前提にする前に、査定価格と税務上の要件を確認する必要があります。
Q3 相続後に一度でも貸したら、空き家特例は使えませんか？
相続後、売却までの間に貸付用として使った場合、空き家特例の適用は難しくなる可能性があります。
短期間の賃貸であっても、制度上は問題になることがあります。港区では賃貸需要が高いため、売却前に貸したくなるケースがありますが、税負担を含めて比較する必要があります。
Q4 解体してから売れば必ず空き家特例は使えますか？
解体すれば必ず使えるわけではありません。
建築年月、被相続人の居住実態、相続後の利用状況、売却価格、期限など、他の要件も満たす必要があります。解体費をかけた後に特例が使えないと分かると、資金計画に大きな影響が出ます。
Q5 共有名義だと空き家特例は使えませんか？
共有名義だから直ちに使えないわけではありません。
ただし、相続人の数、取得した持分、売却時期、控除額、相続前からの共有関係によって判断が変わります。令和6年以後の譲渡では、相続人が3人以上の場合、控除額が最高2,000万円になる点にも注意が必要です。
Q6 住民票を移していなければ、相続後に使っても問題ありませんか？
住民票だけで判断されるわけではありません。
実際に生活していたかどうか、居住実態があったかどうかが問題になることがあります。水道光熱費、郵便物、家具、生活状況などから判断される可能性もあるため、慎重な確認が必要です。
Q7 空き家特例が使えない場合、売却をやめた方がよいですか？
必ずしも売却をやめる必要はありません。
港区不動産では、特例が使えなくても高値売却できるケースがあります。重要なのは、税金だけでなく、売却価格、保有コスト、修繕費、賃貸収益、相続人間の合意、将来の市場性を含めて手残り額で判断することです。
まとめ。港区不動産では「空き家かどうか」より「制度要件に合うか」が重要
空き家特例は、相続した空き家の売却時に大きな節税効果が期待できる制度です。
しかし、港区不動産では、次の理由で使えないケースが多くあります。
区分マンションである。
売却価格が1億円を超える。
相続後に賃貸へ出した。
相続人や親族が一時的に住んだ。
被相続人が亡くなる直前に住んでいなかった。
昭和56年6月1日以後の建物である。
耐震改修や解体の条件を満たしていない。
期限内に売却できない。
共有関係が複雑で売却が進まない。
港区の不動産は、税制だけで判断すると損をすることがあります。空き家特例が使えるかどうかだけでなく、売却価格、賃貸活用、相続税、取得費、共有整理、将来の資産価値まで含めて判断することが大切です。
港区の相続不動産・空き家売却でお悩みの方へ
港区の相続不動産は、同じ空き家でも、戸建てかマンションか、土地価格がいくらか、相続後にどう使ったかによって、税務上の判断も売却戦略も大きく変わります。
空き家特例が使えるか分からない。
相続した港区の不動産を売るべきか迷っている。
賃貸に出すか、解体して売るか判断したい。
共有名義で相続人間の意見がまとまらない。
税理士に相談する前に、不動産としての売却可能性を知りたい。
このようなお悩みがある場合は、早めにご相談ください。
株式会社ピースオブマインドでは、港区を中心に、相続不動産、空き家、築古戸建て、区分マンション、賃貸中物件の売却相談を承っております。
税務判断が必要な場合は、税理士などの専門家と連携しながら、売却価格、活用方法、手残り額を整理し、所有者様にとって現実的な選択肢をご提案いたします。
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