はじめに｜港区の投資用マンションは「新築か築古か」だけで判断してはいけない

港区で投資用マンションを検討する際、多くの方が迷うのが「新築マンションと築古マンションのどちらを選ぶべきか」という点です。

新築はきれいで設備も新しく、入居者からの印象も良い。
一方で、価格が高く、利回りは低くなりやすい。

築古は購入価格を抑えやすく、表面利回りは高く見えやすい。
一方で、修繕費、管理状態、融資、将来の売却には注意が必要です。

港区の場合、単純に「新築だから安全」「築古だから高利回り」とは言い切れません。

なぜなら、港区は東京23区の中でも価格水準が高く、六本木、麻布、赤坂、青山、白金、高輪、三田、芝浦など、エリアごとに賃貸需要も資産性も大きく異なるからです。

東京カンテイの市況レポートでは、2026年3月時点で東京23区の中古マンション70㎡換算価格は1億2,425万円となり、23か月連続で上昇しています。都心部では在庫増加や価格改定の動きも出始めており、単に価格上昇だけを見て購入する時期ではなくなっています。

つまり、港区の投資用マンションでは、次の3つを同時に見る必要があります。

購入価格。
賃料収入。
将来の売却価格。

この3つのバランスを見たうえで、新築が有利なのか、築古が有利なのかを判断することが大切です。

結論｜港区では「安定重視なら新築・築浅」「収益性重視なら築古」が基本

結論から言うと、港区の投資用マンションでは、目的によって有利な選択が変わります。

長期的な資産保全を重視するなら、新築または築浅マンション。
毎月の収益性や利回りを重視するなら、築古マンション。
将来の売却益まで狙うなら、立地の良い築古マンション。
空室リスクを抑えたいなら、駅近・管理良好の新築または築浅マンション。
価格交渉やリノベーションによる改善余地を狙うなら、築古マンション。

ただし、港区では築古でも価格が高く、思ったほど利回りが出ない物件も少なくありません。

特に六本木、麻布、赤坂、青山、白金、高輪などの人気エリアでは、築古であっても資産価値が落ちにくく、売買価格が高止まりしているケースがあります。そのため、築古だからといって必ず高利回りになるわけではありません。

一方で、新築マンションは価格が高く、表面利回りが3％台、場合によってはそれ以下になることもあります。港区のような都心部では、家賃収入だけで大きなキャッシュフローを出すというより、資産価値を維持しながら長期保有する考え方が重要になります。

港区の投資用マンション市場を理解する

港区は賃貸需要が強いが、購入価格も高い

港区の投資用マンションが人気を集める理由は、賃貸需要の強さにあります。

港区には、外資系企業、IT企業、金融機関、大使館、士業事務所、医療関係者、経営者層などが多く、単身者から法人契約、外国人入居者、富裕層まで幅広い賃貸需要があります。

六本木。
赤坂。
麻布十番。
白金高輪。
表参道。
青山一丁目。
田町。
三田。
高輪ゲートウェイ。
浜松町。

このような駅周辺では、交通利便性、生活利便性、ブランド性が重なり、一定の賃貸需要が見込めます。

一方で、港区は購入価格も非常に高いエリアです。港区のマンション市場は2026年時点でも東京23区内でトップクラスの水準とされ、民間調査では2026年1月から4月の港区マンション平均成約価格が1億4,424万円、平米単価229万円、坪単価758万円という水準も示されています。

つまり、港区の投資用マンションは「借り手がつきやすい」一方で、「買う時点でかなり高い」という特徴があります。

このため、購入時点で高値づかみをしてしまうと、賃貸需要が強くても投資効率は下がります。

新築マンションのメリット

入居者からの印象が良く、募集しやすい

新築マンションの最大の強みは、入居者からの印象が良いことです。

外観が新しい。
室内設備が新しい。
水回りがきれい。
セキュリティが整っている。
共用部の印象が良い。
宅配ボックスやインターネット設備が充実している。

港区の入居者は、物件の質感に敏感です。

特に、法人契約、外資系勤務者、士業、経営者層、単身高所得者などは、単に家賃が安い物件よりも、建物の印象、設備、セキュリティ、管理状態を重視する傾向があります。

そのため、新築マンションは募集時の見栄えが良く、初回入居付けでは有利に働きやすいです。

修繕費が当面少ない

新築マンションは、購入直後の設備トラブルが比較的少ない点もメリットです。

給湯器。
エアコン。
キッチン。
浴室乾燥機。
トイレ。
洗面台。
床材。
建具。

これらが新しいため、購入後すぐに大きな修繕費が発生しにくいです。

築古マンションの場合、購入後数年以内に給湯器交換、エアコン交換、水回り修繕、クロス張替え、床補修などが発生することがあります。

新築の場合、当初数年間は修繕リスクを抑えやすいため、運用計画を立てやすいという利点があります。

融資期間を長く取りやすい

投資用マンションでは、融資期間も重要です。

築年数が古い物件では、金融機関によって融資期間が短くなることがあります。融資期間が短くなると、毎月の返済額が増え、キャッシュフローが悪化します。

一方、新築や築浅マンションは、法定耐用年数や担保評価の面で融資期間を長く取りやすい場合があります。

ただし、ここで注意したいのは、住宅ローンと投資用ローンは別物という点です。住宅金融支援機構も、フラット35は投資用物件の取得資金には利用できないと明記しています。

投資用マンションを購入する場合は、投資用ローン、アパートローン、不動産担保ローンなどを利用することになります。

出口戦略で実需層にも売りやすい

新築や築浅マンションは、将来売却する際に実需層にも売りやすいというメリットがあります。

投資家だけを買主にする場合、利回りが重視されます。
一方、実需層に売却できる場合は、住み心地、立地、築年数、眺望、間取り、ブランド性なども評価されます。

港区では、投資用として購入した区分マンションでも、将来的に空室にして売却すれば、実需買主に売れる可能性があります。

これは出口戦略として非常に重要です。

賃貸中のまま売却する場合。
投資家向けの利回り評価になりやすい。

空室にして売却する場合。
実需層にも売れる可能性がある。

この違いによって、売却価格が変わることがあります。

新築マンションのデメリット

購入価格が高く、利回りが低くなりやすい

新築マンションの最大のデメリットは、購入価格が高いことです。

港区では、新築マンションの価格が非常に高く、賃料も高く設定できるとはいえ、購入価格の上昇に家賃が追いつかないケースがあります。

たとえば、年間賃料が240万円の物件を8,000万円で購入した場合。

表面利回りは3.0％。

年間賃料が300万円の物件を1億円で購入した場合。

表面利回りは3.0％。

ここから管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、賃貸管理費、修繕費、空室期間、広告費などを差し引くと、実質利回りはさらに下がります。

つまり、新築マンションは「安定しているように見えるが、収益性は低くなりやすい」という特徴があります。

新築プレミアムが剥がれる可能性

新築マンションには、購入時点で新築プレミアムが含まれています。

新築時は広告費、販売経費、事業利益などが価格に反映されています。そのため、購入直後に中古市場へ出すと、新築時の価格より下がるケースがあります。

もちろん、港区の人気エリアでは価格上昇によって購入時より高く売れるケースもあります。

しかし、すべての新築マンションが値上がりするわけではありません。

駅距離。
向き。
階数。
眺望。
間取り。
管理費。
総戸数。
周辺供給。
ブランド力。

これらの条件が弱い場合、新築時の価格を維持できない可能性があります。

キャッシュフローが出にくい

新築マンションは、購入価格が高いため、ローン返済後の手残りが少なくなりやすいです。

たとえば、表面利回りが3％台の物件で、金利が上昇すると、キャッシュフローは大きく圧迫されます。

2026年5月時点で、フラット35の最頻金利は融資率9割以下・新機構団信付きで年2.71％と公表されています。これは住宅ローンの指標であり投資用ローンではありませんが、金利環境を見るうえでは参考になります。

投資用ローンは住宅ローンより金利が高くなることが多いため、金利上昇局面では、低利回り物件の収支はより厳しくなります。

築古マンションのメリット

購入価格を抑えやすく、利回りを出しやすい

築古マンションの最大のメリットは、新築より購入価格を抑えやすいことです。

購入価格が抑えられれば、同じ賃料でも利回りは高くなります。

年間賃料240万円の物件を6,000万円で購入した場合。

表面利回りは4.0％。

年間賃料240万円の物件を8,000万円で購入した場合。

表面利回りは3.0％。

この差は大きいです。

港区のように価格が高いエリアでは、利回りが1％違うだけでも、投資効率に大きな差が出ます。

リノベーションで賃料を上げられる余地がある

築古マンションは、室内状態によって賃料が大きく変わります。

古いままの室内。
暗い内装。
古いキッチン。
古い浴室。
古いトイレ。
和室が残っている間取り。
収納が少ない間取り。

このような物件でも、適切なリノベーションを行うことで、賃料を上げられる可能性があります。

港区では、築年数が古くても、立地が良ければ入居需要はあります。

特に、麻布十番、六本木、赤坂、白金高輪、田町、三田、広尾周辺などでは、築古でも室内をきれいにすれば十分に競争力を持てる物件があります。

ただし、リノベーション費用をかけすぎると、投資効率は悪化します。

大切なのは、賃料上昇に直結する部分へ優先的に投資することです。

水回り。
床。
クロス。
照明。
建具。
エアコン。
収納。
写真映えする内装。

このあたりは賃貸募集時の反響に影響しやすい部分です。

価格交渉の余地がある

築古マンションは、新築マンションより価格交渉の余地がある場合があります。

売主が早期売却を希望している。
相続で取得した物件。
長期間売れていない。
賃貸中で実需層が買いにくい。
室内状態が悪い。
管理費や修繕積立金が高い。
築年数が古く融資がつきにくい。

このような物件では、価格交渉ができる可能性があります。

港区では、表に出ている価格だけを見ると割安に見えなくても、交渉後の価格で見ると投資対象になるケースがあります。

立地が良ければ資産性が残りやすい

築古マンションでも、立地が良ければ資産性が残りやすいです。

駅近。
大通りから少し入った静かな立地。
ブランド住所。
再開発エリアに近い。
生活利便性が高い。
管理状態が良い。
総戸数が一定以上ある。
土地持分がある程度ある。

このような条件を満たす築古マンションは、築年数が経過していても一定の需要があります。

港区の場合、築古マンションでも「場所」に価値があるケースが多く、建物の古さだけで判断するのは危険です。

築古マンションのデメリット

修繕費が読みにくい

築古マンションで最も注意すべきなのは、修繕費です。

給湯器交換。
エアコン交換。
水漏れ。
配管トラブル。
浴室修繕。
キッチン交換。
トイレ交換。
床の補修。
建具の不具合。
漏水事故。

築古物件では、こうした費用が突然発生することがあります。

さらに、室内だけでなく、マンション全体の修繕も重要です。

大規模修繕工事。
外壁補修。
屋上防水。
給排水管更新。
エレベーター更新。
機械式駐車場修繕。
共用部照明更新。
オートロック更新。

修繕積立金が不足しているマンションでは、将来的に修繕積立金の値上げや一時金徴収が行われる可能性があります。

購入前には、必ず次の資料を確認する必要があります。

重要事項調査報告書。
長期修繕計画。
修繕積立金の残高。
管理費等の滞納額。
過去の大規模修繕履歴。
今後の修繕予定。
管理組合の議事録。

この確認をせずに築古マンションを購入すると、購入後に想定外の費用が発生する可能性があります。

融資が厳しくなる場合がある

築古マンションは、金融機関によって評価が分かれます。

築年数が古い。
専有面積が狭い。
旧耐震基準。
管理状態が悪い。
総戸数が少ない。
借地権。
再建築や建替えに課題がある。

このような条件があると、融資期間が短くなったり、融資額が伸びにくくなったりすることがあります。

融資期間が短くなると、毎月の返済額が増えます。

たとえば、同じ借入額でも、35年返済と20年返済では毎月返済額が大きく変わります。

そのため、築古マンションでは、物件価格だけでなく「融資条件を含めた収支」を見る必要があります。

空室期間が長くなるリスク

築古マンションでも立地が良ければ需要はあります。

しかし、室内状態が悪い、共用部が暗い、管理状態が悪い、写真映えしない、設備が古いといった物件は、港区でも空室期間が長くなることがあります。

港区の入居者は、比較対象が多いです。

同じ賃料帯で、新しい物件、きれいな物件、設備の良い物件があれば、築古物件は選ばれにくくなります。

築古で勝つためには、賃料設定と内装のバランスが重要です。

高すぎる賃料設定。
古い内装。
暗い写真。
弱い募集図面。
内見時の印象が悪い。

この状態では、港区でも成約率は下がります。

新築と築古の利回り比較

表面利回りだけで判断しない

投資用マンションを比較する際、表面利回りを見る方は多いです。

表面利回りは、年間賃料収入を購入価格で割った数字です。

年間賃料 ÷ 購入価格 × 100。

たとえば、月額賃料20万円、年間賃料240万円、購入価格8,000万円の場合。

表面利回りは3.0％。

月額賃料20万円、年間賃料240万円、購入価格6,000万円の場合。

表面利回りは4.0％。

このように、築古の方が表面利回りは高く見えやすいです。

しかし、重要なのは実質利回りです。

実質利回りでは、次の費用を差し引きます。

管理費。
修繕積立金。
固定資産税。
都市計画税。
賃貸管理費。
原状回復費。
設備交換費。
空室期間。
広告費。
火災保険料。
ローン金利。

築古マンションは表面利回りが高くても、修繕費や空室リスクを考えると、実質利回りが下がることがあります。

反対に、新築マンションは表面利回りが低くても、修繕費が少なく、空室期間が短ければ、安定運用しやすい場合があります。

収支シミュレーション｜新築と築古でどれだけ違うか

新築マンションの例

購入価格。

1億円。

月額賃料。

25万円。

年間賃料。

300万円。

表面利回り。

3.0％。

年間経費。

管理費・修繕積立金・税金・管理費等で約80万円。

実質収入。

約220万円。

実質利回り。

約2.2％。

ここからローン返済を差し引くと、手残りはさらに少なくなります。

新築マンションは、毎月大きく儲けるというより、資産性を維持しながら長期保有する投資に近いです。

築古マンションの例

購入価格。

7,000万円。

月額賃料。

23万円。

年間賃料。

276万円。

表面利回り。

約3.94％。

年間経費。

管理費・修繕積立金・税金・修繕予備費等で約100万円。

実質収入。

約176万円。

実質利回り。

約2.51％。

築古は表面利回りでは新築より有利に見えます。

しかし、修繕費を多めに見込むと、実質利回りの差は縮まります。

つまり、築古マンションは「買値」「修繕費」「賃料維持力」の3つが揃って初めて有利になります。

港区で新築が向いている投資家

新築マンションが向いているのは、次のような方です。

長期保有を前提にしている方。
空室リスクをできるだけ抑えたい方。
管理の手間を少なくしたい方。
資産価値の維持を重視する方。
将来、実需向け売却も考えたい方。
現金収入よりも資産保全を重視する方。

新築マンションは、短期で高利回りを狙う投資には向きにくいです。

しかし、港区の好立地であれば、長期的に資産価値を維持できる可能性があります。

特に、駅近、再開発エリア周辺、ブランド性のある住所、大規模マンション、管理体制の良い物件は、将来の売却でも評価されやすいです。

港区で築古が向いている投資家

築古マンションが向いているのは、次のような方です。

利回りを重視したい方。
購入価格を抑えたい方。
リノベーションで価値を上げたい方。
物件選定に時間をかけられる方。
修繕リスクを理解できる方。
管理状態を見極められる方。
出口戦略まで考えられる方。

築古マンションは、物件ごとの差が大きいです。

同じ築年数でも、管理状態が良い物件と悪い物件では、投資価値がまったく違います。

築古で成功するには、安い物件を買うことではなく、安く見える理由を正確に見極めることが重要です。

港区で築古マンションを選ぶ際のチェックポイント

旧耐震か新耐震か

築古マンションでは、耐震基準の確認が重要です。

1981年6月以降に建築確認を受けた建物は、原則として新耐震基準です。

旧耐震マンションでも、港区では立地が良く、需要がある物件はあります。

ただし、旧耐震の場合は、融資、保険、将来売却、建替え、耐震診断の有無などを慎重に確認する必要があります。

管理状態

築古マンションでは、管理状態が資産価値に直結します。

エントランスが清潔か。
掲示板が乱れていないか。
共用廊下が暗くないか。
ゴミ置き場が清潔か。
外壁に劣化がないか。
管理人の勤務状況はどうか。
修繕履歴はあるか。
管理費等の滞納はないか。

築年数が古くても、管理状態が良ければ評価されます。

逆に、築浅でも管理状態が悪ければ、将来の資産価値に不安が残ります。

修繕積立金

修繕積立金が安すぎる物件には注意が必要です。

一見、毎月の経費が少なく見えますが、将来的に大幅な値上げや一時金徴収が行われる可能性があります。

確認すべき点は次の通りです。

修繕積立金の残高。
長期修繕計画の有無。
大規模修繕の実施履歴。
今後の工事予定。
借入金の有無。
管理組合の収支。

築古マンションでは、購入前の資料確認が非常に重要です。

賃料の維持力

築古マンションを買う際は、現在の賃料だけでなく、将来もその賃料を維持できるかを見る必要があります。

現在の賃料が相場より高すぎる場合、退去後に賃料が下がる可能性があります。

特に、長期入居者がいる物件では注意が必要です。

現在賃料。

25万円。

退去後の相場賃料。

22万円。

この場合、購入時の利回りは高く見えても、実際の運用利回りは下がります。

オーナーチェンジ物件では、現在賃料だけで判断せず、周辺の成約賃料を確認することが重要です。

港区で新築マンションを選ぶ際のチェックポイント

新築価格が適正か

新築マンションでは、価格の妥当性を慎重に見る必要があります。

周辺中古相場と比べて高すぎないか。
賃料から見た利回りが低すぎないか。
将来売却時に実需層が買いやすい間取りか。
管理費・修繕積立金が適正か。
総戸数が少なすぎないか。
駅距離に対して価格が高すぎないか。

港区の新築マンションは、ブランド性や希少性から高額になりやすいです。

しかし、投資として見る場合、価格が高すぎると収益性が落ちます。

将来の中古市場で選ばれる物件か

新築時はどの物件も新しく見えます。

しかし、10年後、15年後には中古マンションとして評価されます。

そのときに選ばれる条件があるかが重要です。

駅徒歩5分以内。
人気駅が使える。
眺望が良い。
日当たりが良い。
間取りが使いやすい。
管理体制が良い。
ブランド力がある。
周辺に再開発がある。
賃貸需要が強い。

新築時のきれいさだけでなく、将来の中古市場で競争力があるかを見極める必要があります。

港区では「築年数」よりも「立地と管理」が重要

港区の投資用マンションでは、築年数だけで判断するのは危険です。

築5年でも、駅から遠く、賃料が高すぎれば苦戦します。

築35年でも、駅近で管理状態が良く、室内をきれいにすれば安定稼働することがあります。

特に港区では、次の条件が重要です。

駅距離。
住所のブランド性。
周辺の賃貸需要。
管理状態。
修繕履歴。
間取り。
室内状態。
賃料設定。
出口戦略。

築年数は重要ですが、それだけで優劣は決まりません。

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港区の投資用マンションは新築と築古どちらが有利か

Q1. 港区では新築マンションの方が安全ですか？

新築マンションは設備が新しく、入居者からの印象も良いため、運用初期の安定感はあります。ただし、購入価格が高く、利回りは低くなりやすいです。安全性だけでなく、収益性とのバランスを見る必要があります。

Q2. 築古マンションは利回りが高いので有利ですか？

築古マンションは購入価格を抑えやすいため、表面利回りは高く見えやすいです。ただし、修繕費、空室期間、管理費、修繕積立金の値上げなどを考慮すると、実質利回りが下がることがあります。

Q3. 港区で築古マンションを買うなら何年以内が良いですか？

一概に何年以内とは言えません。築年数よりも、耐震基準、管理状態、修繕履歴、駅距離、賃貸需要の方が重要です。築30年以上でも管理状態が良く、立地が良ければ投資対象になる場合があります。

Q4. 新築マンションは将来高く売れますか？

港区の好立地であれば、将来も一定の資産価値を維持しやすい可能性があります。ただし、新築時の価格が高すぎる場合、購入直後に中古市場で価格が下がることもあります。

Q5. 初心者には新築と築古どちらが向いていますか？

管理の手間を抑えたい方は新築または築浅が向いています。利回りを重視し、物件調査や修繕リスクを理解できる方は築古も選択肢になります。初心者の場合は、築古を選ぶなら専門家の確認を入れることをおすすめします。

まとめ｜港区では「新築か築古か」ではなく「目的に合っているか」で選ぶ

港区の投資用マンションでは、新築と築古のどちらが絶対に有利という答えはありません。

新築は、安定性、設備、入居付け、将来の実需売却に強みがあります。
築古は、購入価格、利回り、リノベーション余地、価格交渉に強みがあります。

ただし、港区では築古でも価格が高く、修繕費を考えると実質利回りが思ったほど残らないケースもあります。

一方、新築はきれいで安心感がありますが、価格が高いため、毎月のキャッシュフローは出にくくなります。

大切なのは、次の点を整理することです。

毎月の収益を重視するのか。
長期の資産価値を重視するのか。
将来の売却益を狙うのか。
空室リスクを抑えたいのか。
修繕リスクを許容できるのか。
融資条件をどこまで重視するのか。

港区の投資用マンションは、物件価格が高い分、購入時の判断ミスが大きな損失につながります。

新築か築古かを決める前に、利回り、賃料相場、管理状態、修繕履歴、出口戦略まで総合的に確認することが重要です。

港区の投資用マンションで失敗しないために、まずはご相談ください

港区で投資用マンションの購入、売却、賃貸運用をご検討中の方は、物件ごとの収支、賃料相場、将来の売却可能性まで含めて確認することが大切です。

株式会社ピースオブマインドでは、港区六本木を拠点に、投資用マンションの売買、賃貸管理、空室対策、売却相談まで幅広く対応しております。

新築と築古のどちらを選ぶべきか。
今の所有物件を売却すべきか。
賃貸中のまま売るべきか。
空室にして実需向けに売るべきか。

このようなお悩みがありましたら、お気軽にご相談ください。

港区の不動産市場に詳しい担当者が、物件ごとの状況に合わせて、現実的な選択肢をご提案いたします。