はじめに｜港区マンションは「全体で上がる」ではなく「エリアと物件で差が出る」局面へ
港区のマンション価格は、近年大きく上昇してきました。六本木、麻布、赤坂、虎ノ門、白金、高輪、芝浦、港南など、港区内には全国的にも知名度の高い住宅地や再開発エリアが多く、都心居住、資産保全、相続対策、投資目的のいずれの面でも根強い需要があります。
東京カンテイの中古マンション70㎡換算価格では、2026年2月時点で東京23区は22カ月連続上昇となり、70㎡換算で1億2,349万円まで上昇しています。一方で、都心部では在庫の積み上がりも見られ、価格改定シェアが高まっている点も見逃せません。つまり、港区全体としては依然として強い市場でありながら、すべての物件が同じように上がり続ける局面ではなくなっています。
特に2026年以降は、金利上昇、住宅ローン審査の慎重化、円安による海外投資家需要、再開発による街の価値向上、築古マンションの修繕負担増加など、複数の要因が同時に価格へ影響します。
そのため、港区のマンション価格を考える際には、単に「港区だから上がる」「都心だから下がらない」と見るのではなく、エリアごとの将来性、駅距離、築年数、管理状態、眺望、階数、間取り、修繕積立金、再開発との距離感まで含めて判断する必要があります。
この記事では、「港区 マンション 価格 今後 上がるエリア 下がるエリア」という視点から、港区内の主要エリアを細かく分け、今後価格が上がりやすいエリア、横ばいになりやすいエリア、調整リスクがあるエリアを実務目線で解説します。
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港区マンション市場の現在地
港区のマンション市場は、東京23区の中でも特に資産性が高いエリアとして見られています。理由は大きく三つあります。
一つ目は、都心立地の希少性です。港区は六本木、麻布、赤坂、青山、虎ノ門、白金、高輪など、住宅地・商業地ともに評価の高いエリアが集積しています。外資系企業、大使館、ホテル、商業施設、医療施設なども多く、富裕層、外国人、法人契約、投資家からの需要が強い点が特徴です。
二つ目は、供給の限界です。港区は既に市街地として成熟しており、新たな大規模用地の確保が難しく、特に麻布、赤坂、青山、白金台などでは新築供給が限られています。そのため、条件の良いマンションは価格が下がりにくい傾向があります。
三つ目は、再開発による街の更新です。虎ノ門・麻布台、高輪ゲートウェイ、品川駅西口、浜松町、芝浦などでは大規模再開発が進行しており、街全体の利便性や資産価値向上につながっています。
一方で、今後も全ての物件が上がり続けるとは限りません。2024年のマイナス金利解除以降、住宅ローン金利は上昇局面に入り、購入負担は増えています。特に1億円を超える港区マンションでは、金利上昇の影響が大きくなりやすい状況です。
そのため、今後は「港区だから上がる」という市場ではなく、立地、管理状態、築年数、眺望、再開発との距離感などによって、資金力のある買主が選別して購入する市場へ変化していく可能性があります。
今後も価格が上がりやすいエリア
六本木・麻布台エリア｜再開発と国際需要が価格を支える中心エリア
六本木、麻布台、虎ノ門周辺は、港区の中でも今後価格が上がりやすいエリアの一つです。
このエリアは、住宅地としてだけでなく、国際的なビジネス・商業・文化機能が集積している点が強みです。六本木ヒルズ、東京ミッドタウン、麻布台ヒルズ、虎ノ門ヒルズなどの大型施設があり、外資系企業勤務者、経営者、医師、外国人富裕層など、高所得層からの需要が見込めます。
特に麻布台ヒルズ周辺は、再開発によって街の印象が大きく変化しました。商業施設、オフィス、ホテル、インターナショナルスクール、緑地空間が整備され、周辺マンションの評価にも影響しています。
ただし、同じエリアでも全ての物件が上がるわけではありません。価格が上がりやすいのは、駅徒歩圏、管理状態が良いマンション、眺望や階数に優れた住戸、大規模修繕が適切に行われている物件です。
一方で、旧耐震、修繕積立金不足、借地権、室内状態が悪い物件は、同じエリア内でも価格が伸びにくい可能性があります。
赤坂・虎ノ門エリア｜職住近接と再開発で資産性が高まりやすい
赤坂、溜池山王、虎ノ門、神谷町周辺も、今後価格が底堅く推移しやすいエリアです。
このエリアは、官公庁、大使館、オフィス、ホテル、商業施設が集積しており、ビジネス需要と居住需要の両方を取り込める点が強みです。虎ノ門ヒルズや虎ノ門・麻布台周辺の再開発により、居住エリアとしての評価も高まっています。
一方で、赤坂周辺は築古マンションも多く、今後は物件ごとの価格差が広がりやすいエリアと考えられます。
価格が上がりやすいのは、駅距離が近く、管理状態が良い、眺望や日当たりに優れ、共用部に高級感がある物件です。また、法人契約や外国人需要が見込める物件、大規模修繕履歴が整っているマンションも評価されやすい傾向があります。
一方で、修繕積立金不足の築古マンション、共用部の印象が弱い物件、現在の需要に合わない間取りの物件は、エリアの強さがあっても価格上昇が限定的になる可能性があります。
麻布十番・元麻布・南麻布エリア｜高級住宅地として価格維持力が強い
麻布十番、元麻布、南麻布は、港区の中でも住宅地としての評価が高いエリアです。
麻布十番は商店街の利便性や都心アクセスの良さがあり、単身者からファミリー、外国人まで幅広い需要があります。元麻布や南麻布は、大使館やインターナショナルスクールが多く、低層高級マンションやヴィンテージマンションの人気も高いエリアです。
このエリアは、再開発だけでなく、「住みたい街」としての根強い需要が価格を支えている点が特徴です。特に元麻布、南麻布、広尾寄りは供給が限られているため、条件の良い物件は需要を集めやすい傾向があります。
一方で、麻布エリアは価格水準が既に高く、今後は物件ごとの差が広がる可能性があります。築浅、高級仕様、低層、眺望、駐車場付きなど希少性の高い物件は上昇しやすい一方、築古で室内状態や管理状態に不安がある物件は、価格交渉を受けやすくなる可能性があります。
白金・白金台エリア｜高級住宅地と生活利便性の両面で堅調
白金、白金台は、港区の中でも落ち着いた高級住宅地として評価されているエリアです。
白金高輪駅周辺では再開発やタワーマンション供給が進み、利便性が高まっています。一方、白金台方面は緑が多く、目黒・広尾・高輪方面へのアクセスも良いため、住環境を重視する層から支持されています。
このエリアは、短期的な価格上昇というより、中長期で資産価値を維持しやすい点が特徴です。特に、広めのファミリー向け住戸、管理状態の良い低層マンション、駅徒歩圏の物件は今後も需要が見込まれます。
ただし、駅距離が遠い物件、坂の影響を受ける物件、築古で設備更新が必要な物件は、価格が伸びにくい可能性があります。今後は、「白金だから上がる」ではなく、生活利便性や管理状態によって価格差が出やすい市場になっていくと考えられます。
高輪・品川・高輪ゲートウェイ周辺｜再開発による将来性が大きい
高輪、品川、高輪ゲートウェイ周辺は、今後の上昇期待が大きいエリアです。
高輪ゲートウェイ周辺では、駅、オフィス、商業施設、ホテル、住宅が一体となる大規模再開発が進んでいます。もともと品川駅に近く、新幹線や空港アクセスに優れるエリアでしたが、街の更新によって周辺マンションの評価がさらに高まる可能性があります。
一方で、高輪エリアは坂が多く、駅距離や動線によって評価差が出やすい特徴があります。同じ高輪アドレスでも、品川駅、高輪台駅、白金高輪駅のどこに近いかで、買主層や価格の見られ方は変わります。
今後価格が上がりやすいのは、駅徒歩圏、管理状態が良い、再開発の恩恵を受けやすい立地、眺望やグレード感に強みがあるマンションです。
一方で、築古、駅距離が遠い、坂の負担が大きい、共用部の印象が弱い物件は、エリア全体の上昇ほど価格が伸びにくい可能性があります。
今後横ばいになりやすいエリア
芝公園・三田・芝エリア｜利便性は高いが、物件ごとの差が出やすい
芝公園、三田、芝エリアは、都心アクセスが良く、港区内でも安定した需要があるエリアです。東京タワー、芝公園、慶應義塾大学、田町駅、三田駅が近く、単身者、ファミリー、法人需要まで幅広い層に対応できます。
一方で、このエリアは高級住宅地というより、住宅・オフィス・学校・商業施設が混在する実用性の高いエリアです。そのため、価格は崩れにくいものの、六本木や麻布のように全ての物件に強い上昇期待があるわけではありません。
特に築古マンションでは、管理状態、修繕積立金、耐震性、リフォーム履歴などが価格に大きく影響します。投資用ワンルームでは、金利上昇局面で価格交渉が入りやすくなる可能性もあります。
一方で、三田ガーデンヒルズのような高級物件や、駅近でグレードの高いマンションは別格で評価されやすい傾向があります。
つまり、芝公園・三田・芝エリアは、「エリア全体が上がる」というより、「強い物件は上がり、平均的な物件は横ばいになりやすい」エリアといえます。
青山・乃木坂エリア｜ブランド力は強いが価格水準が高く選別が進む
北青山、南青山、乃木坂周辺は、港区内でもブランド力の高いエリアです。表参道、外苑前、青山一丁目、乃木坂、六本木に近く、ファッション、文化、オフィス、住宅が重なるエリアとして人気があります。
このエリアは、長期的な資産性は高いと考えられます。しかし、価格水準が既に高いため、今後は買主の選別がより強くなる可能性があります。
価格が上がりやすいのは、駅近、築浅、低層高級マンション、眺望やデザイン性に優れた物件、管理状態が良いヴィンテージマンションです。
一方で、築年数が古く、専有部や共用部の印象が弱い物件、管理費や修繕積立金が高くなっている物件は、高値追随が難しくなる可能性があります。青山・乃木坂エリアは、ブランド力があるからこそ、買主の見る目も厳しくなります。
浜松町・大門・芝浦一丁目周辺｜再開発期待はあるが用途混在に注意
浜松町、大門、芝浦一丁目周辺は、再開発期待のあるエリアです。オフィス、交通、商業、ホテル、湾岸アクセスなどの利便性があり、今後も注目される可能性があります。
一方で、このエリアは住宅地としての落ち着きよりも、ビジネス・交通利便性を重視する色合いが強い地域です。そのため、ファミリー向けの高級住宅地として評価される麻布や白金とは、買主層が異なります。
投資用、セカンドハウス、単身者向け、法人需要には強みがありますが、物件によっては住環境の落ち着きや眺望、騒音、周辺用途の影響を受ける可能性があります。
今後は、再開発に近く、駅距離が近く、管理状態の良いマンションは堅調に推移しやすい一方で、築古で特徴が弱い物件は横ばいになりやすいと考えられます。
今後下がる可能性、または価格調整リスクがあるエリア・物件
芝浦・港南エリア｜湾岸需要は強いが供給量と金利上昇の影響を受けやすい
芝浦、港南エリアは、港区内でもタワーマンションが多く、湾岸エリアとして人気があります。品川駅や田町駅へのアクセス、運河沿いの開放感、共用施設の充実などから、都心居住の需要があります。
一方で、このエリアは港区内でも供給量が比較的多く、同じマンション内や近隣で競合物件が出やすい特徴があります。
価格上昇局面では流動性が強みになりますが、金利上昇や在庫増加局面では価格改定が起こりやすくなります。特に、眺望が弱い住戸、低層階、方角条件が弱い住戸、管理費・修繕積立金が高い住戸は比較されやすい傾向があります。
ただし、品川・高輪ゲートウェイ再開発に近い物件や、駅距離、眺望、共用施設に強みがあるマンションは、今後も堅調に推移する可能性があります。
一方で、芝浦・港南は「物件比較が起こりやすいエリア」であるため、売却時は価格設定が重要です。相場より高く売り出すと、反響が弱くなり、結果的に値下げが必要になるケースもあります。
売り出し価格と成約価格の差については、
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築古マンション全般｜エリアより管理状態で差が出る
港区では、築40年、50年を超えるマンションも多く存在します。立地が良ければ築古でも価値は残りますが、今後は管理状態による価格差がさらに大きくなる可能性があります。
特に重要なのは、旧耐震か新耐震か、大規模修繕の実施状況、修繕積立金の残高、給排水管や共用部の更新状況、管理組合の運営状況などです。
港区の好立地であっても、管理状態が悪いマンションは買主から敬遠されやすく、住宅ローン審査にも影響する場合があります。
一方で、築古でも管理状態が良く、ヴィンテージマンションとして評価されている物件は、価格を維持しやすい傾向があります。
港区では、「築古だから下がる」のではなく、「管理が弱い築古が下がりやすい」と考えることが重要です。
投資用ワンルーム・コンパクトマンション｜利回り低下と金利上昇に注意
港区の投資用ワンルームやコンパクトマンションは、賃貸需要が強い一方で、価格上昇によって利回りが低下しやすい特徴があります。
投資家は、賃料だけでなく、管理費、修繕積立金、固定資産税、空室リスク、将来修繕費、ローン金利まで含めて収支を判断します。
低金利時代は、利回りが低くても資産性重視で購入されるケースがありました。しかし、金利上昇局面では、同じ価格でも収支が悪化しやすく、投資家は価格交渉を強める傾向があります。
特に注意が必要なのは、賃料設定が高すぎる物件、管理費・修繕積立金が高額な物件、築古物件、専有面積が小さい物件、賃貸中で室内確認ができない物件、利回りが3％前後まで低下している物件です。
港区の投資用マンションは空室リスクが比較的低い強みがありますが、今後は「港区だから買われる」のではなく、「利回りと出口戦略が合う物件」が選ばれる市場へ変化していく可能性があります。
港区マンション価格に影響する5つの重要要因
1. 金利上昇
今後の港区マンション価格に最も大きく影響する要因の一つが金利です。
金利が上がると、住宅ローンの返済負担が増えます。特に港区のマンションは価格帯が高いため、金利上昇の影響を受けやすくなります。
たとえば、1億円の借入をする場合、金利が少し上がるだけでも毎月返済額は大きく変わります。その結果、買主の購入可能額が下がり、価格上昇の勢いが鈍る可能性があります。
ただし、港区の場合、現金購入層、富裕層、法人、外国人投資家も一定数存在します。そのため、郊外エリアよりは金利上昇の影響を受けにくい面もあります。
つまり、金利上昇は港区全体を一気に下げる要因というより、「ローン依存度の高い買主層が中心の物件」「投資収支が厳しい物件」「価格が相場より高すぎる物件」に影響しやすいと考えられます。
2. 円安と外国人需要
円安は、海外投資家にとって日本の不動産を割安に見せる要因になります。港区は外国人にも認知されやすく、六本木、麻布、赤坂、虎ノ門、青山、白金などは国際的な需要を取り込みやすいエリアです。
特に、高級マンション、タワーマンション、ホテルライクな共用施設を持つ物件、大使館やインターナショナルスクールに近い物件は、外国人需要の影響を受けやすいといえます。
ただし、外国人需要は為替や海外経済、規制、税制、地政学リスクにも左右されます。円安が続けば追い風になりますが、為替が大きく反転した場合や、海外投資家向けの規制が強まった場合には、需要が弱まる可能性もあります。
3. 再開発
港区のマンション価格を支える大きな要因の一つが再開発です。
虎ノ門・麻布台、高輪ゲートウェイ、品川駅西口、浜松町、芝浦などでは大規模再開発が進み、駅周辺の利便性や街のブランド力向上につながっています。商業施設、オフィス、ホテル、広場、歩行者動線の整備によって、周辺住宅地の評価も高まりやすくなります。
ただし、再開発は完成前から価格に織り込まれることも多く、完成後に必ずさらに上がるとは限りません。期待先行で価格が上がりすぎた場合、完成後に相場が落ち着くケースもあります。
重要なのは、単に再開発が近いことではなく、実際に生活利便性が向上するかどうかです。駅動線の改善、商業施設の充実、街並みの整備など、実需につながる再開発はマンション価格にもプラスに働きやすい傾向があります。
4. 管理状態と修繕積立金
今後、港区マンションの価格差を大きくするのが管理状態です。
以前は、港区の好立地であれば築年数が古くても高値で売れることが多くありました。しかし、建物の老朽化が進み、修繕費や管理費の負担が増える中で、買主は以前よりも管理状態を細かく確認するようになっています。
管理状態が良いマンションは、築年数が古くても評価されます。反対に、管理状態が悪いマンションは、いくら立地が良くても価格交渉の対象になりやすくなります。
特に、長期修繕計画が古い、修繕積立金が不足している、大規模修繕の履歴が不明確、共用部の印象が悪い、管理組合の運営に不安がある物件は、今後価格が伸びにくくなる可能性があります。
5. 眺望・階数・方角・間取り
港区マンションでは、同じ建物内でも価格差が大きく出ます。
特に重要なのは、眺望、階数、方角、間取りです。東京タワービュー、緑地ビュー、抜け感のある眺望、南向き、角部屋、高層階、ワイドスパン、使いやすい間取りは高く評価されます。
反対に、低層階で眺望がない、隣接建物の圧迫感がある、北向き、間取りが古い、柱や梁が多く使いにくい住戸は、同じマンション内でも価格が伸びにくいことがあります。
港区ではエリアのブランドだけでなく、住戸ごとの個別性が価格に大きく影響します。
エリア別の今後の価格予測まとめ
上昇しやすいエリア
六本木。
麻布台。
虎ノ門。
麻布十番。
元麻布。
南麻布。
白金高輪。
高輪ゲートウェイ周辺。
これらのエリアは、再開発、国際需要、富裕層需要、供給の少なさが価格を支えやすいと考えられます。ただし、上昇しやすいのは、管理状態が良く、駅距離や眺望、グレードに強みがある物件です。
横ばいから緩やか上昇が見込まれるエリア
赤坂。
青山。
乃木坂。
三田。
芝公園。
白金台。
浜松町。
大門。
これらのエリアは、資産性は高いものの、価格水準が既に高い、または物件ごとの差が出やすいエリアです。条件の良い物件は上がりやすい一方で、平均的な物件は横ばいになる可能性があります。
調整リスクがあるエリア・物件
芝浦。
港南。
築古で管理状態が弱いマンション。
投資利回りが低すぎるワンルーム。
修繕積立金の不足があるマンション。
駅距離が遠く特徴が弱い物件。
これらは、港区内であっても価格調整リスクがあります。特に芝浦・港南は需要がある一方で、比較対象が多いため、売却時には価格設定と販売戦略が重要になります。
売却を検討するオーナーが今考えるべきこと
港区マンションを所有している方にとって、今後の価格動向は重要な判断材料です。
ただし、売却は「今後上がるか下がるか」だけで決めるべきではありません。相続、賃貸中、自己居住中など、所有状況によって最適な判断は変わります。
相続物件であれば、相続税、共有名義、空室管理、固定資産税などの負担を考える必要があります。賃貸中なら、投資用として売るのか、退去後に実需向けで売るのかによって価格が変わります。自己居住中であれば、住み替え先の価格や住宅ローン金利も重要です。
港区の市場は比較的強いものの、金利上昇や在庫増加によって、売り時を逃すと価格調整が必要になる可能性もあります。
特に現在のような高値圏では、「今売った場合の現実的な成約価格」を把握することが大切です。査定額だけでなく、近隣成約事例、販売中物件、価格改定状況、同じマンション内の売出し状況まで確認することで、より現実的な判断がしやすくなります。
相続した港区マンションの売却判断については、
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港区マンション価格の今後に関するよくある質問
港区のマンション価格は今後も上がりますか。
港区全体では、都心立地、再開発、富裕層需要、外国人需要、供給の少なさから、価格は底堅く推移しやすいと考えられます。ただし、すべての物件が上がるわけではありません。六本木、麻布台、虎ノ門、麻布十番、白金高輪、高輪ゲートウェイ周辺などは上昇期待がありますが、築古で管理状態が弱い物件や、価格が相場より高すぎる物件は調整する可能性があります。
港区で今後上がりやすいエリアはどこですか。
今後上がりやすいエリアとしては、六本木、麻布台、虎ノ門、麻布十番、元麻布、南麻布、白金高輪、高輪ゲートウェイ周辺が挙げられます。これらのエリアは、再開発、国際需要、富裕層需要、供給の少なさが価格を支えやすいからです。ただし、同じエリアでも駅距離、築年数、管理状態、眺望によって価格差は大きくなります。
港区で下がる可能性があるマンションはありますか。
あります。港区内でも、築古で修繕積立金が不足しているマンション、管理状態が弱いマンション、駅距離が遠い物件、投資利回りが低すぎるワンルーム、競合物件が多いタワーマンションの条件が弱い住戸は、価格調整の可能性があります。港区という立地だけで判断せず、物件ごとの内容を見ることが重要です。
芝浦・港南のマンション価格は今後下がりますか。
芝浦・港南は需要があるエリアですが、タワーマンションが多く、同じマンション内や近隣で競合が出やすい特徴があります。そのため、条件の良い住戸は堅調でも、眺望が弱い住戸、低層階、駅距離がある物件、管理費や修繕積立金が高い物件は、価格交渉や価格改定が起こりやすくなる可能性があります。
金利上昇は港区マンション価格に影響しますか。
影響します。金利が上がると住宅ローンの返済負担が増え、買主の購入可能額が下がる可能性があります。特に1億円以上のマンションでは、金利上昇の影響が大きくなります。ただし、港区には現金購入層や富裕層、外国人投資家もいるため、郊外エリアよりは影響を受けにくい面もあります。
まとめ｜港区マンションは今後「エリア」より「選ばれる物件か」が重要になる
港区のマンション市場は、今後も都心の中では比較的強い市場が続く可能性があります。特に六本木、麻布台、虎ノ門、麻布十番、白金、高輪などは、再開発、国際需要、富裕層需要、供給の少なさが価格を支えやすいエリアです。
一方で、金利上昇、在庫増加、築古マンションの修繕負担、投資利回り低下などにより、全ての物件が上がり続けるとは限りません。
今後は、立地、管理状態、眺望、再開発の恩恵、修繕積立金の健全性などに強みがある物件が選ばれやすくなると考えられます。
反対に、管理状態が弱い、価格が高すぎる、競合が多い、利回りが低い、特徴が弱い物件は、港区内でも価格調整の可能性があります。
そのため、港区マンションの売却では、「港区だから高く売れる」と考えるだけでなく、近隣成約事例、販売中物件、価格改定状況、買主層を踏まえた現実的な販売戦略が重要になります。
港区マンションの価格動向・売却相談はお気軽にご相談ください
港区のマンション価格は、エリアや物件条件によって今後の動きが大きく変わります。
株式会社ピースオブマインドでは、港区六本木で長年不動産売買に携わってきた経験をもとに、近隣成約事例、売出し状況、賃貸需要、管理状態などを踏まえ、現実的な売却価格と販売戦略をご提案いたします。
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