はじめに｜同じマンションでも「賃貸中」か「空室」かで売却価格は変わる
港区でマンションを売却する際、同じ建物、同じ面積、同じような階数であっても、賃貸中か空室かによって売却価格に差が出ることがあります。
特に港区のように、実需購入者と投資家の両方が存在するエリアでは、この違いが売却価格に大きく影響します。
空室のマンションは、買主が購入後すぐに住むことができます。室内も確認しやすく、リフォームやリノベーションの計画も立てやすいため、自己居住目的の買主に検討されやすくなります。
一方、賃貸中のマンションは、入居者がいるため購入後すぐに自分で住むことはできません。そのため、主な買主は投資家になります。投資家は家賃収入や利回りを重視して判断するため、空室のマンションとは価格の見られ方が変わります。
一般的には、賃貸中マンションは空室マンションに比べて5％から10％程度低く評価されることがあります。条件によっては10％から15％程度の差が出るケースもあります。
ただし、すべての賃貸中物件が安くなるわけではありません。
賃料が相場より高い、長期的に安定した賃貸需要がある、法人契約で入居属性が良い、管理状態が良いといった条件がそろえば、投資家にとって魅力的な物件として評価されることもあります。
つまり、港区のマンション売却では、単純に「賃貸中だから安い」「空室だから高い」と判断するのではなく、誰に売るのか、どの価格帯で勝負するのか、今の賃貸条件が価格にどう影響するのかを整理することが重要です。
なお、首都圏中古マンション市場では、2026年3月時点でも成約㎡単価が前年同月比で上昇しており、東京都心部のマンション市場は依然として高水準で推移しています。 一方で、港区内では物件ごとの選別も進んでおり、価格設定や売却方法の違いが結果に出やすい局面です。
賃貸中マンションと空室マンションの価格差はどれくらいか
港区のマンション売却では、賃貸中と空室でおおむね次のような価格差が生じることがあります。
空室で売却した場合
1億円
賃貸中で5％低く評価された場合
9,500万円
賃貸中で10％低く評価された場合
9,000万円
賃貸中で15％低く評価された場合
8,500万円
このように、1億円規模のマンションでは、5％の差でも500万円、10％の差では1,000万円の違いになります。
港区では物件価格が高いため、数％の差が大きな金額差になります。売却前に賃貸中のまま出すのか、退去後に空室で出すのかを検討することは、非常に重要です。
ただし、この価格差は一律ではありません。
たとえば、ワンルームや1LDKなど投資用として見られやすい物件では、賃貸中であることが大きなマイナスにならない場合があります。むしろ、すぐに家賃収入が入る点を評価する投資家もいます。
一方で、2LDK、3LDK、ファミリータイプ、広めの高額マンションでは、自己居住目的の買主が多くなります。この場合、賃貸中であることにより購入者層が投資家に限定されやすく、価格差が大きくなりやすいです。
特に港区では、麻布、六本木、赤坂、白金、高輪、南青山など、自己居住ニーズが強いエリアも多くあります。そのようなエリアでは、空室で室内を見せられるかどうかが売却価格に影響します。
なぜ賃貸中マンションは安く見られやすいのか
賃貸中マンションが空室より低く評価されやすい理由は、主に5つあります。
1. 自分で住みたい買主が検討しにくい
賃貸中のマンションは、購入してもすぐに自分で住むことができません。
普通賃貸借契約で入居者がいる場合、買主が購入したからといって簡単に退去してもらえるわけではありません。賃借人には居住権があり、契約内容に沿って保護されます。
そのため、自己居住目的の買主は検討しにくくなります。
港区のマンションは、投資用だけでなく、実際に住みたいという需要も強いエリアです。特に駅近、管理状態が良い、眺望が良い、広めの間取り、ブランドマンションなどは、実需層からの需要も期待できます。
しかし、賃貸中の場合、その実需層に販売しにくくなります。
買主の数が少なくなると、価格交渉を受けやすくなります。これが価格差の大きな理由です。
2. 室内を確認できないことが多い
賃貸中マンションでは、入居者の生活があるため、自由に室内を内見できないことがあります。
投資家は、室内写真、賃貸借契約書、修繕履歴、設備状況などを見て判断します。しかし、実際の室内を確認できない場合、買主はリスクを見込みます。
たとえば、次のような不安があります。
室内の傷み具合が分からない
水回りの状態が分からない
退去後にどの程度の原状回復費がかかるか分からない
設備交換の必要性が分からない
入居者の使用状況が分からない
このような不確定要素があると、買主は安全側に見て価格を下げて判断します。
空室であれば、室内を確認し、リフォーム費用もある程度見積もれます。そのため、買主が安心して価格判断をしやすくなります。
3. 買主が投資家に限定されやすい
賃貸中マンションの買主は、基本的に投資家になります。
投資家は、感情ではなく数字で判断します。
年間賃料はいくらか
表面利回りは何％か
管理費と修繕積立金はいくらか
固定資産税はいくらか
将来の賃料下落リスクはあるか
退去後に再募集しやすいか
出口価格はどれくらい見込めるか
このように、投資家は収益性を基準に価格を決めます。
たとえば、港区の空室マンションであれば、自己居住目的の買主が「この立地なら住みたい」「眺望が良い」「リフォームして使いたい」と考え、多少高くても購入する可能性があります。
しかし、賃貸中の場合は、投資家が利回りから逆算します。
その結果、空室で売るより価格が抑えられることがあります。
4. 現在の家賃が価格を決める基準になる
賃貸中マンションでは、現在の家賃が売却価格に大きく影響します。
たとえば、月額賃料が25万円の場合、年間賃料は300万円です。
この物件を表面利回り4％で評価すると、価格は7,500万円です。
300万円 ÷ 4％ ＝ 7,500万円
表面利回り3.5％で評価すると、価格は約8,570万円です。
300万円 ÷ 3.5％ ＝ 約8,570万円
このように、賃貸中物件は家賃から価格が逆算されます。
もし空室で売れば1億円の可能性がある物件でも、現在の家賃が低い場合、投資家目線では価格が伸びにくくなります。
特に港区では、過去に長く住んでいる入居者の賃料が現在の相場より低いケースがあります。この場合、賃貸中のまま売ると、家賃が低いことが売却価格の上限を決めてしまうことがあります。
5. 退去時期が読めない
賃貸中マンションでは、いつ空室になるか分からないことがあります。
投資家にとっては、入居者が長く住み続けることは安定収入につながります。しかし、実需向けに再販売したい買主や、将来的に自分で使いたい買主にとっては、退去時期が読めないことがリスクになります。
特に普通賃貸借契約の場合、貸主側の都合だけで退去を求めることは簡単ではありません。
そのため、「いつか空けば高く売れるかもしれない」という期待はあっても、現在の売却価格には反映されにくいのです。
空室マンションが高く売れやすい理由
空室マンションが高く売れやすい理由は、買主の幅が広がるからです。
空室であれば、自己居住目的の買主、リフォーム再販業者、投資家、セカンドハウス目的の買主など、複数の層に販売できます。
特に港区では、次のような買主が想定されます。
港区内で住み替えを検討している個人
子どもの進学や通勤利便性を重視するファミリー層
都心拠点を持ちたい富裕層
法人役員や士業などの高所得者層
リフォームして自宅利用したい買主
賃貸に出す前提の投資家
このように買主の選択肢が広がると、価格競争が起きやすくなります。
また、空室の場合は内見時の印象も重要です。
日当たり、眺望、天井高、室内の広さ、収納、設備、共用部の雰囲気などを実際に見てもらうことができます。港区の買主は価格帯が高い分、写真や図面だけでなく、現地での印象を重視する傾向があります。
そのため、室内の見せ方次第で、売却価格に差が出ることもあります。
価格差が大きくなりやすいマンションの特徴
賃貸中と空室の価格差が大きくなりやすいのは、次のような物件です。
ファミリータイプのマンション
2LDK以上、60㎡以上、70㎡以上のマンションは、自己居住目的の買主が検討しやすい物件です。
このような物件が空室であれば、実需層に販売できます。
一方で、賃貸中の場合は投資家向けになります。ファミリータイプは価格が高くなりやすいため、投資家が求める利回りに合わないことがあります。
その結果、空室なら高く売れる可能性があるのに、賃貸中では価格が伸びにくいという状況が起きます。
現在の賃料が相場より低い物件
長期入居者がいる物件では、現在の家賃が周辺相場より低いことがあります。
たとえば、現在の家賃が月25万円でも、退去後に再募集すれば月30万円で貸せる可能性がある場合、空室後の収益性は高くなります。
しかし、賃貸中のまま売却する場合、買主は現在の月25万円を基準に価格を見ます。
この差が大きいほど、賃貸中での売却価格は抑えられやすくなります。
室内状態に不安がある物件
築年数が経過している物件や、過去のリフォーム履歴が不明な物件では、室内確認ができないことが大きなマイナスになります。
空室であれば、買主は室内を見て判断できます。
しかし、賃貸中で内見できない場合、退去後に多額の修繕費がかかる可能性を見込まれます。
そのため、価格交渉の材料にされやすくなります。
実需人気が高いエリアの物件
麻布、白金、高輪、南青山、赤坂、六本木など、自己居住目的の需要が強いエリアでは、空室の方が高く評価されやすい傾向があります。
投資家だけでなく、実際に住みたい買主に販売できるからです。
特に、駅近、管理良好、眺望良好、ブランド性のあるマンションでは、空室で販売した方が価格が伸びる可能性があります。
賃貸中でも価格差が小さくなりやすいマンション
一方で、賃貸中でも価格差が小さくなる物件もあります。
ワンルーム・1K・コンパクトタイプ
ワンルームや1K、1LDKのようなコンパクトタイプは、もともと投資用として検討されることが多い物件です。
そのため、賃貸中であることが大きなマイナスにならない場合があります。
むしろ、空室よりも賃貸中の方が、購入後すぐに家賃収入が入るため、投資家にとっては検討しやすいこともあります。
賃料が相場並み、または相場より高い物件
現在の家賃が周辺相場と比べて適正、または高めであれば、投資家から見た評価は下がりにくくなります。
港区では、法人契約、外資系企業勤務者、高所得単身者などの賃貸需要があるため、安定した賃料が取れている物件は投資家に評価されやすいです。
入居者属性が良い物件
法人契約、長期入居、滞納なし、管理上のトラブルなしといった物件は、投資家に安心感を与えます。
賃貸中であっても、賃貸運営が安定していることを資料で示せれば、価格交渉を抑えやすくなります。
具体例で見る価格差
たとえば、港区内のマンションで、空室なら1億円前後で売却できる可能性がある物件を考えます。
現在の賃料
月額28万円
年間賃料
336万円
投資家が表面利回り4％で見る場合
8,400万円
投資家が表面利回り3.5％で見る場合
9,600万円
空室想定価格
1億円
この場合、賃貸中で投資家向けに売却すると、8,400万円から9,600万円程度が価格目線になります。
空室で実需向けにも販売できれば、1億円前後を狙える可能性があります。
差額は400万円から1,600万円程度です。
もちろん、実際の価格はマンション名、階数、方位、眺望、管理状態、築年数、修繕積立金、競合物件、室内状態によって変わります。
しかし、港区のように価格帯が高いエリアでは、賃貸中か空室かの違いだけで数百万円から1,000万円以上の差が出ることは珍しくありません。
判断のポイント｜賃貸中のまま売るべきか、空室を待つべきか
港区のマンション売却では、現在の状況によって判断が変わります。
賃貸中のまま売却した方がよいケースもあれば、退去後に売却した方がよいケースもあります。
大切なのは、現在の賃料、空室時の想定価格、退去時期、保有コスト、金利動向、相場変化を総合的に見ることです。
たとえば、現在の賃料が高く、入居者属性も良く、投資家が好む物件であれば、賃貸中のまま売却しても大きな価格差が出にくい可能性があります。
一方で、現在の賃料が低く、空室になれば実需層に高く売れる可能性がある物件では、退去後の売却を検討する価値があります。
ただし、退去を待つ間に市場が変化する可能性もあります。
2026年時点では、首都圏中古マンションの価格は高水準を維持していますが、金利や買主の選別姿勢によって、物件ごとの売れ方には差が出やすくなっています。国土交通省も不動産価格指数を毎月公表しており、市場動向を継続的に確認することが重要です。
売却前に確認すべき資料
賃貸中マンションを売却する場合は、投資家が判断しやすい資料を整えることが重要です。
最低限、次の資料は準備しておきたいところです。
・賃貸借契約書
・重要事項説明書
・賃料の入金状況
・更新履歴
・滞納の有無
・管理費・修繕積立金
・固定資産税・都市計画税
・管理規約
・長期修繕計画
・大規模修繕履歴
・室内写真
・過去のリフォーム履歴
・設備交換履歴
これらの資料がそろっていると、買主は安心して検討できます。
特に賃貸中物件では、室内を見られない分、資料の充実度が価格に影響します。
「分からないことが多い物件」は安く見られます。
「資料が整理されている物件」は価格交渉を受けにくくなります。
あわせて読みたい関連記事
港区マンション売却では、賃貸中か空室かだけでなく、税金、売却時期、査定方法、管理状態も価格に影響します。あわせて以下の記事もご覧ください。
・港区マンションは今が売り時か｜価格動向と経済情勢から読む最適な売却タイミング【2026年版】 | 株式会社ピースオブマインド
・投資用マンション売却の判断材料5選！港区で損しないための実務ポイント【2026年版】 | 株式会社ピースオブマインド
よくある質問
賃貸中マンションは必ず安くなりますか？
必ず安くなるわけではありません。
賃料が相場並み以上で、入居者属性が良く、投資家が買いやすい価格帯であれば、賃貸中でも十分に評価されることがあります。
ただし、自己居住目的の買主が検討しにくくなるため、空室より買主層が狭くなる点には注意が必要です。
価格差はどれくらい見ておけばよいですか？
一般的には5％から10％程度の差が出ることがあります。
条件によっては10％から15％程度の差が出ることもあります。
特にファミリータイプや実需需要が強いエリアでは、空室の方が高く売れる可能性があります。
入居者がいる状態でも内見はできますか？
入居者の協力が得られれば可能です。
ただし、生活中の室内を見せることになるため、日程調整が難しい場合があります。
内見が難しい場合は、過去の室内写真、間取り図、リフォーム履歴、設備状況などを整理しておくことが重要です。
退去後に売った方が高くなりますか？
物件によります。
現在の賃料が低く、空室になれば実需層に販売できる物件であれば、退去後の方が高く売れる可能性があります。
一方で、退去を待つ間に相場が変わる可能性や、空室期間中の管理費・修繕積立金・固定資産税などの負担もあります。
投資家向けに売る場合、何を重視されますか？
投資家は主に賃料、利回り、入居者属性、管理費、修繕積立金、築年数、管理状態、将来の出口価格を見ます。
特に港区では、表面利回りだけでなく、資産性や将来の売却しやすさも重視されます。
空室で売る場合、何を準備すべきですか？
室内の印象を整えることが重要です。
不要物の撤去、簡易清掃、照明の確認、写真撮影、必要に応じた軽微な補修を行うことで、内見時の印象が変わります。
港区の買主は価格帯が高い分、室内や共用部の印象を細かく見ます。
まとめ｜港区では「誰に売るか」で価格が変わる
港区のマンション売却では、賃貸中か空室かによって価格差が出ることがあります。
一般的には、賃貸中マンションは空室マンションに比べて5％から10％程度低く評価されることがあります。条件によっては10％から15％程度の差が出る場合もあります。
ただし、重要なのは単純な比較ではありません。
賃貸中でも、賃料が高く、入居者属性が良く、投資家にとって魅力がある物件であれば、十分に高値売却を狙えます。
一方で、空室にすることで実需層にも販売できる物件では、退去後の売却が有利になる可能性があります。
港区は、投資家需要と実需需要が重なる特殊なエリアです。
そのため、売却前には次の点を整理することが重要です。
現在の賃料は相場と比べて高いか
空室ならいくらで売れる可能性があるか
投資家向けと実需向けで価格差はどれくらいか
退去を待つメリットはあるか
今売る場合の価格と、待つ場合のリスクはどう違うか
港区のマンションは、売り方によって結果が大きく変わります。
賃貸中だからそのまま安く売るのではなく、空室時の価格、投資家向け価格、現在の賃料評価を比較したうえで、最も有利な売却方法を選ぶことが大切です。
港区のマンション売却をご検討中の方へ
株式会社ピースオブマインドでは、港区六本木を拠点に、港区内のマンション売却、投資用マンション、賃貸中物件、空室物件の査定相談を承っております。
賃貸中のまま売却した場合の価格
空室にして売却した場合の価格
投資家向けに売る場合の価格
実需向けに売る場合の価格
退去後まで待つべきかどうか
現在の賃料が売却価格に与える影響
これらを個別に整理したうえで、売却方法をご提案いたします。
港区のマンションは、同じ建物でも、賃貸中か空室か、室内を見せられるか、現在の賃料がいくらかによって査定額が変わります。
まずは現在の状況を確認し、今売る場合と、退去後に売る場合の価格差を比較してみることをおすすめします。
港区のマンション売却でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。
