結論｜2026年の港区マンション売却相場は“高止まりだが選別の年”
2026年の港区マンション売却相場は、全体としては高水準を維持しています。しかし2024〜2025年の上昇局面と比較すると、物件ごとの差が拡大する「選別相場」に入っています。
特に価格動向を左右しているのは、
金利上昇の影響
築年数の進行
再開発エリアか否か
です。
港区のマンションは依然として強い資産ですが、「どの物件も高く売れる」局面ではありません。2026年は、物件ごとの戦略がより重要になります。
2026年 港区マンション売却相場の目安
直近成約事例ベースで見ると、港区の中古マンション相場は以下が目安です。
■ ワンルーム（20〜30㎡）
価格：2,600万〜3,600万円
表面利回り：3.8〜5.3％
築浅は3％台後半、築20年前後は5％前後が目安です。
■ ファミリータイプ（60㎡前後）
価格：9,000万〜1億5,000万円
坪単価：450万〜700万円
麻布・赤坂・六本木は上限レンジ、芝浦・港南は中間帯が中心です。
港区マンション坪単価の推移（2023〜2026）
2023年：約520万円／坪
2024年：約560万円／坪
2025年：約600万円／坪
2026年：580万〜620万円で横ばい推移
2024〜2025年は低金利・再開発期待により上昇しましたが、2026年は上昇一服感が見られます。
ただし麻布・虎ノ門などのブランド立地は依然として底堅く、芝浦タワー系では選別が進行しています。
2026年相場を左右する3つの要因
① 金利動向
住宅ローン金利が0.25〜0.5％上昇すると、投資家利回りは0.3％程度上昇する傾向があります。
例：
利回り4.8％ → 5.2％
価格：約2,750万円 → 約2,540万円
約200万円の価格差が生じます。
価格調整は金利発表直後ではなく、3〜6ヶ月後に成約価格へ波及するのが一般的です。
② 築年数の二極化
築10年以内
→ 実需需要が強く価格安定
築20年以上
→ 利回り重視で価格変動リスク高
2026年はこの差がより明確になっています。
③ 再開発・ブランド力
麻布台ヒルズ
虎ノ門ヒルズ拡張
六本木周辺再整備
ブランド立地は金利上昇局面でも価格耐性があります。
売却に失敗する3つのパターン（実務視点）
① 相場より高く出しすぎる
港区では最初の2週間の反響が極めて重要です。初動で動かなければ、市場は「割高」と判断しています。
価格調整後も“売れ残り”印象が残り、結果的に相場以下で成約するケースもあります。
② リフォーム過剰投資
300万円以上のフルリノベーションは回収できないケースも増えています。
部分改修（水回り・クロス・床）にとどめる方が合理的な場合が多いのが2026年相場の特徴です。
③ 金利動向を無視する
金利は時間差で価格に影響します。
「まだ下がっていない」と様子を見る間に、利回りが上昇し価格調整が始まるケースもあります。
2026年に売却を検討すべきオーナー
築15年以上保有
取得価格より大きく上昇
利回りが低下
相続・資産整理予定
2015〜2018年取得物件は利益確定の合理的タイミングとなる可能性があります。
港区特化の資産承継視点
港区マンションは相続税評価とのバランスが重要です。
家族信託の活用
共有名義回避
売却益と税負担の事前シミュレーション
2026年は価格水準が高止まりしているため、「相続前に売却し現金化する」選択肢も合理的なケースがあります。
売却と承継は切り離さず、総合戦略として考えることが重要です。
まとめ｜2026年は「物件ごとに戦略が変わる年」
2026年の港区マンション売却相場は高水準ですが、全面上昇相場ではありません。
重要なのは、
築年数
金利
エリア
管理状態
を総合的に分析することです。
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